Se habla en el Perú de una burbuja inmobiliaria ¿es cierto?

“La demanda real de inmuebles en nuestro país es uno de los principales factores que hace inviable que se produzca una ´Burbuja inmobiliaria’ a corto plazo”. Así lo afirma Pedro Neira, Gerente General de Adondevivir.com, portal inmobiliario online. El gran factor que ha contribuido a una acelerada demanda inmobiliaria es que en estos últimos 10 años, lo que conocíamos como la “pirámide” de sectores económicos en el país (Sector A,B,C,D y E) ha pasado de ser una “pirámide”, a un “rombo”, en donde se ha reducido el tamaño de los sectores más pobres sin acceso a vivienda (D y E) y han crecido notablemente en tamaño los sectores de clase media (B y C), cuyas posibilidades económicas son suficientes para adquirir una vivienda. Es aquí, en estos sectores socioeconómicos, en donde se encuentra la mayor demanda insatisfecha de vivienda.

Sin embargo, al analizar en detalle lo sucedido hay que tener en cuenta este punto: Gran parte de la oferta de los últimos 10 años se ha concentrado en vivienda para el sector A, en distritos como Surco, Miraflores, La Molina, Barranco y San Isidro, mientras como se puede observar del párrafo anterior, la gran mayoría de la demanda insatisfecha no proviene de este sector sino de los sectores B y C. Esto nos llevaría dos primeras conclusiones importantes

• Si bien a nivel global no existe una burbuja, es posible que los precios de las viviendas destinadas al sector A hayan subido a un ritmo más allá de lo normal en los últimos años. En los años siguientes no deberíamos esperar el mismo retorno de la inversión visto en los últimos 5 años en estos distritos, o en todo caso si se mantuviese este ritmo, sí se podría hablar de burbuja para este sector en particular ya que la demanda no sería real (para vivienda) sino especulativa (para esperar que suban los precios).

• La oferta en los próximos 5 años migrará de manera marcada a satisfacer las necesidades de vivienda de los sectores B y C. Las necesidades del sector B probablemente se cubran con proyectos medianos/grandes en distritos céntricos, pero no “Top”, como Lince, Surquillo, San Miguel, Chorrillos, Magdalena, etc mientras que la demanda del sector C se cubra con Megaproyectos (+ de 500 unidades de vivienda) en zonas más periféricas como Carabayllo, Ate, Santa Clara, San Juan de Lurigancho, etc.

Por otro lado, queda analizar ciertas variables que han condicionado o promovido burbujas inmobiliarias en países como Estados Unidos y España, que en su momento vivieron, al igual que en Perú, un crecimiento importante a través de este sector, hasta que se llegó una situación límite, sin que fuera percibida la real dimensión del problema.

Son dos las características principales que tienen una situación de “burbuja“ en cualquier parte del mundo. En primer lugar se encuentra la “demanda especulativa“, situación en la que las personas compran inmuebles no para habitarlos, sino con la expectativa de tener ganancias de capital con el incremento de precios. Por ejemplo, en España, uno de los países donde se produjo la “burbuja“ a finales de 2010, había más de 4 millones de inmuebles deshabitados, una cifra altísima.

En segundo lugar, se encuentra el otorgamiento de facilidades excesivas para el acceso a créditos hipotecarios. Esto quiere decir que los bancos prestan dinero a gente que en situaciones normales no sería sujeta de crédito. En España era muy común ver préstamos hipotecarios por el 90% o 100% del valor del inmueble, que valían 250,000 euros o más comprados por personas que ganaban 1200 ó 1500 euros al mes y ya tenían cargas de deuda importantes. Una similar situación se dio en los Estados Unidos.

Condiciones del mercado inmobiliario en el país

Pedro Neira explica que las características actuales del sector inmobiliario peruano son muy distintas a las que deben producirse para la existencia de una burbuja. En primer lugar la demanda actual que existe no es “especulativa”, la demanda que vivimos es real. El stock de demanda insatisfecha de vivienda en el Perú es de alrededor de 400,000 viviendas, esto quiere decir que hoy en día este mismo número de familias tienen el dinero para adquirir un inmueble pero no lo pueden hacer por falta de disponibilidad.

Cada año se construyen 50 mil viviendas nuevas, una cifra escasa en comparación con las 100 mil nuevas familias que demandan una vivienda. Esta demanda insatisfecha incluso crecerá en los próximos años, empujando sin duda los precios al alza. Cabe resaltar que en nuestro país las personas adquieren una vivienda para vivir en ella y no para alquilar.

En segundo lugar las políticas de acceso a crédito hipotecario son bastante exigentes en el Perú. La inicial que se le pide al propietario es de 20% , una cantidad bastante superior a la que existió en los países en donde hubo burbuja, en los cuales se financiaba el 90 y hasta el 100% del inmueble. Las entidades financieras en nuestro país también establecen que la cuota de la hipoteca, por lo general, no debe sobrepasar el 30% del ingreso neto disponible familiar.

Un riesgo a tener en cuenta

Si bien es cierto, a día de hoy no existe una burbuja inmobiliaria... todas las burbujas empiezan con una demanda real detrás. En Estados Unidos y en España hubo durante años un crecimiento económico sostenido que impulsó la demanda real de inmuebles por muchos años. Es aquí donde empiezan los riesgos de burbuja: un inversionista ve que en los últimos 10 años los precios de los inmuebles han crecido a razón de 15% anual, entonces decide invertir en vivienda. Los bancos ven esta situación y dado que aparentemente no hay ningún riesgo porque existe la “seguridad” de que subirán los precios aproximadamente 15% durante este año, deciden relajar sus condiciones de crédito y empiezan a prestar dinero a cualquier persona, sea o no sujeto de crédito. Empieza una “bola de nieve” en la cual bancos, inversionistas y personas naturales, empiezan a invertir en inmuebles y la oferta crece mucho más allá de lo que la demanda real (gente que busca donde vivir) puede absorber y es aquí donde se genera la burbuja. Por un tiempo indeterminado, independientemente de si la demanda crece o no, los precios siguen subiendo y la gente sigue invirtiendo, inflando cada vez más la burbuja hasta que esta revienta.

Para concluir, Neira afirma que en la actualidad no existe una burbuja en el sector inmobiliario. El incremento en los precios se debe al incremento en una demanda real, lo que no quita que en el futuro, en 5 ó 10 años, cuando la mayoría de esta demanda haya sido satisfecha pueda existir el riesgo de pasar por este fenómeno, como ha sucedido en otros países.